Internal study of modular malls for medium-sized cities

Esta semana fizemos um estudo interno na Flowin Engenharia Offsite para um tipo de produto que, na minha visão, tem um potencial enorme e ainda é pouco explorado: 𝙥𝙚𝙦𝙪𝙚𝙣𝙤𝙨 𝙢𝙖𝙡𝙡𝙨 𝙢𝙤𝙙𝙪𝙡𝙖𝙧𝙚𝙨.

💡 A ideia é simples.

Implantar centros comerciais compactos, com 8 a 10 salas de 50 a 60m², voltados para padaria, café, pet shop, clínica, escritório, estética, serviços de bairro. Produtos que funcionam muito bem em cidades organizadas, com renda e segurança — como Indaiatuba/SP, onde estamos analisando terrenos subutilizados para esse modelo.

Cada sala é composta por dois módulos de 3m x 8 a 10m, com pé-direito livre de 3m. Entrega em modelo shell, com infra elétrica e hidráulica pronta, banheiro e copa nos fundos, além de previsão para ar-condicionado. Se o lojista quiser ampliar, é possível unir módulos. Se o investidor quiser expandir o mall, também é possível. Inclusive em fases.

Produto simples. Demanda real. Renda recorrente.

Mas vamos ao que interessa: números.

📊 Premissas do projeto (550m² de ABL)

• Locação média: R$ 75/m²

• Receita bruta potencial: R$ 41.250/mês

• Vacância 10%

• OPEX 8% (modelo com condomínio repassado)

➡️ Receita líquida operacional: ~R$ 34.155/mês

🏗 Comparação direta

🔹 𝗜𝗻𝗱𝘂𝘀𝘁𝗿𝗶𝗮𝗹𝗶𝘇𝗮𝗱𝗼 (𝗙𝗹𝗼𝘄𝗶𝗻)

• CAPEX: R$ 3.150/m²

• Investimento total: R$ 1.732.500

• Prazo de obra: ~2 meses

Estrutura: 30% equity / 70% dívida

Juros: 1,1% a.m. | Prazo: 8 anos

• Parcela estimada: ~R$ 21 mil

• Fluxo livre após dívida: ~R$ 13 mil/mês

• Cash-on-cash aproximado: ~30% ao ano

🔹 𝗖𝗼𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗰̧𝗮̃𝗼 𝗖𝗼𝗻𝘃𝗲𝗻𝗰𝗶𝗼𝗻𝗮𝗹

• CAPEX: R$ 2.835/m² (-10%)

• Investimento total: R$ 1.559.250

• Prazo de obra: ~8 meses

Mesma estrutura financeira.

• Parcela estimada: ~R$ 19 mil

• Fluxo livre após dívida: ~R$ 15 mil/mês

• Cash-on-cash: ~38% ao ano

𝘈𝘵𝘦́ 𝘢𝘲𝘶𝘪, 𝘰 𝘤𝘰𝘯𝘷𝘦𝘯𝘤𝘪𝘰𝘯𝘢𝘭 𝘱𝘢𝘳𝘦𝘤𝘦 𝘮𝘦𝘭𝘩𝘰𝘳...

Mas agora entra a variável que muda tudo:

⏳ Tempo: 𝗮 𝗼𝗯𝗿𝗮 𝗰𝗼𝗻𝘃𝗲𝗻𝗰𝗶𝗼𝗻𝗮𝗹 𝗹𝗲𝘃𝗮 𝟲 𝗺𝗲𝘀𝗲𝘀 𝗮 𝗺𝗮𝗶𝘀.

Impacto financeiro desses 6 meses:

• Juros pagos durante obra: ~R$ 72 mil

• Receita não capturada: ~R$ 205 mil

➡️ Impacto econômico total: ~R$ 277 mil

Economia inicial no CAPEX: R$ 173 mil.

𝗢 𝗮𝘁𝗿𝗮𝘀𝗼 𝗰𝗼𝗻𝘀𝗼𝗺𝗲 𝗰𝗼𝗺𝗽𝗹𝗲𝘁𝗮𝗺𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗲𝘀𝘀𝗮 𝘃𝗮𝗻𝘁𝗮𝗴𝗲𝗺. E ainda piora a TIR.

Esse é o ponto central.

Construção industrializada não é apenas sobre custo por m². É sobre antecipar geração de caixa, melhorar TIR, reduzir risco, diminuir exposição ao custo financeiro, tornar o capital mais eficiente.

E existe ainda o fator estratégico:

Esse tipo de mall pode ativar terrenos subutilizados, criar fachada ativa antes de um grande empreendimento, ser expandido por fases ou até ser relocado.

Isso muda a lógica de ocupação urbana.

No fim, não é sobre construir 10% mais barato.

É sobre fazer o capital trabalhar 𝟲 𝗺𝗲𝘀𝗲𝘀 𝗮𝗻𝘁𝗲𝘀.

Se você é investidor, proprietário de terreno ou incorporador regional e quer discutir esse modelo, fale conosco!