Estudo interno de malls modulares para cidades medias

Esta semana fizemos um estudo interno na Flowin Engenharia Offsite para um tipo de produto que, na minha visão, tem um potencial enorme e ainda é pouco explorado: 𝙥𝙚𝙦𝙪𝙚𝙣𝙤𝙨 𝙢𝙖𝙡𝙡𝙨 𝙢𝙤𝙙𝙪𝙡𝙖𝙧𝙚𝙨.

💡 A ideia é simples.

Implantar centros comerciais compactos, com 8 a 10 salas de 50 a 60m², voltados para padaria, café, pet shop, clínica, escritório, estética, serviços de bairro. Produtos que funcionam muito bem em cidades organizadas, com renda e segurança — como Indaiatuba/SP, onde estamos analisando terrenos subutilizados para esse modelo.

Cada sala é composta por dois módulos de 3m x 8 a 10m, com pé-direito livre de 3m. Entrega em modelo shell, com infra elétrica e hidráulica pronta, banheiro e copa nos fundos, além de previsão para ar-condicionado. Se o lojista quiser ampliar, é possível unir módulos. Se o investidor quiser expandir o mall, também é possível. Inclusive em fases.

Produto simples. Demanda real. Renda recorrente.

Mas vamos ao que interessa: números.

📊 Premissas do projeto (550m² de ABL)

• Locação média: R$ 75/m²

• Receita bruta potencial: R$ 41.250/mês

• Vacância 10%

• OPEX 8% (modelo com condomínio repassado)

➡️ Receita líquida operacional: ~R$ 34.155/mês

🏗 Comparação direta

🔹 𝗜𝗻𝗱𝘂𝘀𝘁𝗿𝗶𝗮𝗹𝗶𝘇𝗮𝗱𝗼 (𝗙𝗹𝗼𝘄𝗶𝗻)

• CAPEX: R$ 3.150/m²

• Investimento total: R$ 1.732.500

• Prazo de obra: ~2 meses

Estrutura: 30% equity / 70% dívida

Juros: 1,1% a.m. | Prazo: 8 anos

• Parcela estimada: ~R$ 21 mil

• Fluxo livre após dívida: ~R$ 13 mil/mês

• Cash-on-cash aproximado: ~30% ao ano

🔹 𝗖𝗼𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗰̧𝗮̃𝗼 𝗖𝗼𝗻𝘃𝗲𝗻𝗰𝗶𝗼𝗻𝗮𝗹

• CAPEX: R$ 2.835/m² (-10%)

• Investimento total: R$ 1.559.250

• Prazo de obra: ~8 meses

Mesma estrutura financeira.

• Parcela estimada: ~R$ 19 mil

• Fluxo livre após dívida: ~R$ 15 mil/mês

• Cash-on-cash: ~38% ao ano

𝘈𝘵𝘦́ 𝘢𝘲𝘶𝘪, 𝘰 𝘤𝘰𝘯𝘷𝘦𝘯𝘤𝘪𝘰𝘯𝘢𝘭 𝘱𝘢𝘳𝘦𝘤𝘦 𝘮𝘦𝘭𝘩𝘰𝘳...

Mas agora entra a variável que muda tudo:

⏳ Tempo: 𝗮 𝗼𝗯𝗿𝗮 𝗰𝗼𝗻𝘃𝗲𝗻𝗰𝗶𝗼𝗻𝗮𝗹 𝗹𝗲𝘃𝗮 𝟲 𝗺𝗲𝘀𝗲𝘀 𝗮 𝗺𝗮𝗶𝘀.

Impacto financeiro desses 6 meses:

• Juros pagos durante obra: ~R$ 72 mil

• Receita não capturada: ~R$ 205 mil

➡️ Impacto econômico total: ~R$ 277 mil

Economia inicial no CAPEX: R$ 173 mil.

𝗢 𝗮𝘁𝗿𝗮𝘀𝗼 𝗰𝗼𝗻𝘀𝗼𝗺𝗲 𝗰𝗼𝗺𝗽𝗹𝗲𝘁𝗮𝗺𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗲𝘀𝘀𝗮 𝘃𝗮𝗻𝘁𝗮𝗴𝗲𝗺. E ainda piora a TIR.

Esse é o ponto central.

Construção industrializada não é apenas sobre custo por m². É sobre antecipar geração de caixa, melhorar TIR, reduzir risco, diminuir exposição ao custo financeiro, tornar o capital mais eficiente.

E existe ainda o fator estratégico:

Esse tipo de mall pode ativar terrenos subutilizados, criar fachada ativa antes de um grande empreendimento, ser expandido por fases ou até ser relocado.

Isso muda a lógica de ocupação urbana.

No fim, não é sobre construir 10% mais barato.

É sobre fazer o capital trabalhar 𝟲 𝗺𝗲𝘀𝗲𝘀 𝗮𝗻𝘁𝗲𝘀.

Se você é investidor, proprietário de terreno ou incorporador regional e quer discutir esse modelo, fale conosco!